A Bolha Imobiliária


O Cenário Internacional

Recentemente, Paul Krugman, Prêmio Nobel de Economia e colunista do New York TImes, deu a deixa acerca do estouro da bolha imobiliária chinesa:

http://www1.folha.uol.com.br/colunas/paulkrugman/1023457-a-china-vai-quebrar.shtml

Percebam que é algo recorrente. A especulação imobiliária é responsável direta pela quebra no ciclo de crescimento do Japão, nos anos 80 (quando se especulava, da mesma forma que hoje em relação à China, quando a economia japonesa iria ultrapassar a norte-americana). A especulação imobiliária foi responsável pela maior crise norte-americana após o crash de 1929. E deve provocar problemas sérios para a China em um futuro próximo.

Bolhas imobiliárias têm uma dinâmica similar, sempre. Elas partem em “buracos” no mercado imobiliário que, em um estágio inicial, são imperceptíveis. Como não-economista, vou explicar isso de forma simples:

1) O mercado imobiliário, como todos os setores de nossa economia capitalista (e não estou falando que é certo, estou falando que hoje é assim), é regulado pela Lei da Oferta e da Procura. Existem regulações estatais, mas nesse setor, em específico, elas são extremamente ineficientes. Em momentos de crescimento econômico e facilidade de financiamento através de programas governamentais (e é bom lembrar que a maioria dos países, incluindo o Brasil, ainda tem enorme déficit habitacional), é normal que a demanda seja maior que a oferta de imóveis e os preços subam.

2) Com a subida rápida dos preços, pessoas passam a considerar a compra de imóveis um bom investimento, tanto para revenda quanto para aluguel. Com isso, boa parte dos novos empreendimentos não são reservados para moradia, mas para investimento. Dados de pesquisas junto aos corretores de imóveis apontam que esse índice, que já foi de menos de 20%, atualmente oscila entre 40 a 60% dos imóveis, dependendo do empreendimento. Isso porque as próprias construtoras preferem que os investidores comprem, visto que eles geralmente pagam à vista, ao contrário dos que compram imóveis para residência e geralmente esperam de 30 a 60 dias para obter financiamento.

3) O aumento do índice de investidores provoca uma falsa sensação de falta de imóveis à venda no mercado, puxando os preços para cima. A sensação é amenizada, em casos como o brasileiro, pelo fato de que no Brasil realmente há um déficit habitacional histórico, especialmente nas grandes cidades. O processo de urbanização nos países de desenvolvimento recente, como o Brasil, a China e a Índia, é muito rápido e intensivo, fazendo com que as cidades não consigam se planejar (e, em alguns casos, não queiram) para receber essa enorme massa de pessoas vinda do campo. Em São Paulo, por exemplo, esse processo ocorreu de forma intensa entre as décadas de 50 e 90, em que a cidade se consolidou como principal pólo econômico brasileiro.

4) Finalmente, em momentos de crise econômica ou insegurança em relação ao mercado imobiliário, essa bolha estoura. O catalisador do estouro dessa bolha pode ser a falência de algum ente envolvido no processo imobiliário (seja no financiamento ou na construção de imóveis propriamente dita) ou o aumento geral da inadimplência a níveis insustentáveis. Então, bancos e construtoras pedem ajuda aos governos, como tábuas de salvação.

Basicamente, de forma bem resumida, funciona assim: bancos, construtoras, corretores e todos os “atores” do mercado imobiliário são absolutamente partidários do livre negócio e da ausência de regulação, com o claro objetivo de maximizar seus lucros. Com isso, especulam abusivamente, aumentam preços sem nenhum critério, enganam mutuários, “escondem imóveis”, tudo com o único objetivo de aproveitar a ausência de regulação para enriquecer. E então, quando a administração abusiva e o excesso de ganância leva o mercado à beira da ruína, esses mesmos grupos usam de seu poder para explorar os governos e continuar se viabilizando e agindo sem regulação, através de “empréstimos” e “incentivos” que nunca serão pagos.

Para vocês terem idéia, a maioria das 1318 empresas que dominam o mundo atualmente, através de suas conexões, são ligadas ao setor financeiro. E quem diz isso não sou eu, mas pesquisadores renomados:

http://www.inovacaotecnologica.com.br/noticias/noticia.php?artigo=rede-capitalista-domina-mundo&id=010150111022

A China segue o caminho da quebra, com empresários prestes a pedir ajuda ao governo unipartidário chinês. Os governos, reféns desses grupos e da mídia, que faz enorme pressão para que as “escaladas de crescimento econômico” continuem, a qualquer preço,  geralmente cedem e ajudam essas instituições. Quando isso não acontece, falências tornam-se casos emblemáticos, como ocorreu com o Lehmann Brothers em 2008.

O Brasil

Não por coincidência, o Brasil é o próximo da fila da especulação imobiliária. Somos hoje o “segundo melhor mercado imobiliário do mundo”. A China está com problemas, os EUA sempre serão o mercado “mais confiável” (eles fazem as regras, lembrem-se) e os investidores internacionais que especulavam em outros lugares querem fazer o mesmo, ganhar dinheiro fácil e sair logo daqui, quando a crise agravar:

http://economia.estadao.com.br/noticias/economia,brasil-vira-2-melhor-mercado-imobiliario-,97911,0.htm

Com isso, a especulação imobiliária também vai às alturas. Em um movimento de reajuste, em 2011, coincidente com o reajuste imobiliário dos anos anteriores (desde 2007, para ser mais preciso). A Tabela é da FIPE:

Desde 2007, o processo descrito em quatro etapas nesse texto está ocorrendo aqui. Estamos no meio da terceira fase, e, no caso brasileiro, temos algumas coisas que podem “amenizar” o estouro da bolha imobiliária brasileira, que deve ocorrer em breve. E outras que podem agravar. O diagnóstico é esse:

a) Os bancos brasileiros não vão falir. Sim, porque os bancos brasileiros estão entre os que mais lucram no mundo, e são as únicas instituições financeiras no planeta que se pagam sem necessidade de alavancagem, apenas com a cobrança de tarifas. Dei mais detalhes sobre esse processo nessa postagem de outubro, em que defendi o movimento grevista dos bancários: https://poucodeprosa.wordpress.com/2011/10/04/a-greve-dos-bancos/

b) A maior parte dos financiamentos imobiliários no Brasil são feitos pelo setor público, através da Caixa Econômica Federal e do Banco do Brasil. Em caso de rompimento, o governo absorveria naturalmente boa parte da dívida. Prejudicaria o país, diminuiria os investimentos, mas não seriam necessários pacotes desesperados de ajuda aos bancos.

c) O Brasil tem uma das maiores taxas de juros do mundo. Isso é bom para quem financia e ruim para o mutuário. Prova disso é que a inadimplência imobiliária subiu 23% no último ano: http://clipimobiliario.com.br/index.php?option=com_content&view=article&id=18782:inadimplencia-sobe-em-novembro-mas-perspectiva-e-de-recuo&catid=58:economia&Itemid=109

E deve continuar subindo, com o agravamento da crise econômica européia.

d) O fôlego da estrutura de financiamento brasileira está próxima do fim. A maioria dos financiamentos imobiliários são feitos com os valores depositados na poupança. E a poupança interna brasileira é, proporcionalmente, uma das mais baixas do mundo, estando em 16% do PIB. Com isso, a tendência é a oferta de crédito diminuir abruptamente nos próximos anos, se a poupança interna brasileira não atingir ao menos 25% do PIB. Infelizmente, nesse sentido as perspectivas são as mais negativas possíveis, como mostra estudo da Fundação Getúlio Vargas: http://www.fgv.br/mailing/ibre/carta/agosto.2011/08Ce2011%20CIBRE.pdf

e) Pode amenizar o estouro da bolha imobiliária brasileira o fato de que boa parte dos imóveis brasileiros estão quitados. Ao contrário dos EUA, em que o advento da hipoteca é muito popular, no Brasil imóveis hipotecados são raridade. A bolha deve ficar restrita aos novos imóveis e aos imóveis vendidos com financiamento.

f) Existem dois calcanhares de aquiles na estrutura imobiliária: a inadimplência, já comentada, e as construtoras. Grandes construtoras perderam boa parte de seu valor de mercado nos últimos anos, cancelaram lançamentos e encontram-se em dificuldades econômicas. Exemplo emblemático é o da Gafisa: http://exame.abril.com.br/revista-exame/edicoes/1007/noticias/a-tenda-dos-horrores-da-gafisa?page=4&slug_name=a-tenda-dos-horrores-da-gafisa

No entanto, a Gafisa não é exemplo único. Mas é reflexo da ingerência de investidores estrangeiros no mercado imobiliário nacional. Exemplo clássico é o de Sam Zell, que trouxe para o Brasil problemas semelhantes aos que já causou no mercado americano: http://observadordomercado.blogspot.com/2012/01/exame-crise-e-ressaca-na-construcao.html

g) Os incentivos do Governo Federal, através de programas como o “Minha Casa, Minha Vida”, favoreceram muito às classes mais baixas. Mas geraram um efeito colateral sério no mercado: o aumento da especulação. E a especulação imobiliária, aliada aos altos juros praticados pelos bancos, fizeram com que o financiamento imobiliário fosse dividido entre dois tipos de imóveis: os imóveis de “baixa renda”, financiados com subsídio do “Minha Casa, Minha Vida”, e os imóveis de “alta renda”, feitos para uma faixa salarial acima de dez salários mínimos ao mês.

No entanto, construtoras e incorporadoras utilizaram-se desse expediente para “planejar” as cidades, revendendo imóveis com preços aplicáveis aos “Minha Casa, Minha Vida” apenas nas regiões periféricas das cidades e inflacionando os demais imóveis a preços inacessíveis para a maioria. Os mais prejudicados com isso são a classe média, com renda familiar entre 8 e 15 salários mínimos, que são o grande “alvo” desse mercado especulativo de imóveis.

h) O planejamento urbano acaba comprometido. Em São Paulo, especialmente, há o fenômeno da criação de grandes conglomerados residenciais, não necessariamente voltados ao público de baixa renda, abrigando centenas de famílias sobre um mesmo condomínio. Nos países europeus ou nos EUA, tais agrupamentos são rapidamente desvalorizados, pois comprometem irremediavelmente os fluxos e os deslocamentos. No Brasil, isso tende a ser ainda mais grave, como já demonstrado em muitos casos, tendo em vista a falta crônica de planejamento urbano das grandes metrópoles. E isso é notório, especialmente em São Paulo e no Rio de Janeiro.

As soluções

Como não-economista, existem duas constatações óbvias no caso brasileiro:

1) Existe uma bolha imobiliária no Brasil, especialmente nas grandes cidades.

2) Todos os indícios levam a crer que essa bolha deve estourar em breve.

E ficam duas perguntas:

1) Se esse processo de produção de bolhas imobiliárias ocorreu e ocorre em todo o mundo, como evitar a ocorrência dessas bolhas?

O principal processo diz respeito à especulação imobiliária. Se existem mecanismos para minimizar a ocorrência da especulação, a possibilidade de uma bolha diminui. Nesse sentido, a principal contribuição é a noção de que imóveis não são investimento, mas moradia. E, nesse contexto, o principal exemplo vem da Islândia.

Na década de 90, a economia do país passou a crescer de forma mais consistente, iniciando, de forma tímida, um processo de especulação imobiliária atípico, envolvendo apenas casas de campo (visto que a grande maioria das pessoas já tinha casas próprias nas cidades). No entanto, esse processo foi rapidamente estancado pelo congresso local, que impôs sérias restrições a compra de casas de campo por islandeses. Tais restrições foram afrouxadas em 2003, quando assumiu um governo adepto do livre mercado (o grande responsável pelo alavancamento dos bancos islandeses, que os levou à bancarrota). Mas a mentalidade de restringir a especulação deu certo. Muito por causa da cultura local. Fica a lição de que, para cumprir uma lei, é necessário entendê-la. Também por isso educação é fundamental.

2) Quando ocorrem esses estouros de bolhas imobiliárias, qual é a melhor solução?

A solução também vem da Islândia nesses casos. Não há motivos para salvar bancos e construtoras reconhecidamente incompetentes, que lucraram absurdamente em cima de especulações. É triste ver pessoas desempregadas? É. Mas é um sacrifício momentâneo, que mostra que o governo não deve assumir o ônus da incompetência alheia. Os bancos e especuladores não podem controlar as ações dos governos:

http://veja.abril.com.br/noticia/economia/experiencia-islandesa-mostra-que-e-melhor-deixar-bancos-quebrarem

Três anos após a crise, a Islândia já volta a crescer, enquanto países como os EUA e o bloco europeu seguem reféns de um sistema bancário que parece provocar crises para se aproveitar delas.

3) E o Brasil?

Não sou economista, então, não prevejo o futuro. Apenas mostro as experiências do passado, aliadas às evidências do presente, para o país construir seu futuro da maneira mais adequada. É bom fugir do convencional e não dar ajudas desnecessárias para quem lucra com a incompetência, seja própria ou dos outros. Por isso, é bom ser prudente, analisar muito, e evitar investimentos arriscados. Estudar é sempre a forma de fazer um bom negócio, especialmente no setor imobiliário, tão contaminado por especulações. Analise o preço por m², analise as condições de compra, verifique a idoneidade da empresa e do vendedor. São coisas muito subjetivas, mas a verdade é que vendedor de imóvel, hoje em dia, é que nem mecânico e pedreiro: tem que ser amigo, de absoluta confiança, para você não correr o risco de ser enganado.

E lembre-se: a bolha aqui no Brasil existe. E vai estourar. Só não se sabe quando.

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26 respostas para A Bolha Imobiliária

  1. Pingback: O Aspecto Mental da Bolha Imobiliária | Aleatório, Eventual & Livre

  2. Ser Corretor disse:

    Publiquei uma réplica sobre este post lá no blog. Dá uma passada lá e dê uma olhada! Vamos discutir um pouco esse assunto? Link: http://www.sercorretor.com/bolha-imobiliaria-no-brasil-existe/
    Um abraço,

  3. Pingback: Bolha imobiliária no Brasil, existe? » Ser Corretor...

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  5. Pingback: Entenda a bolha imobiliária brasileira | Morar em Manaus

  6. Pingback: Entenda a bolha imobiliária brasileira - Corretor Em Foco

  7. Sonete disse:

    Maravilhoso esse Artigo, está ai para todo mundo ver que as linhas de crédito e/ou financiamento de imóvel que foram abertas não atinge a finalidade social da habitação. Apenas contribuiram para a elevação dos preços e especulações.

  8. Fritz disse:

    Em Recife, de fato, o aumento de preços dos imóveis tem sido abusivo e quando se procura um apartamento em prédio recém-lançado, nunca tem boas unidades à venda. Só uma mínima parcela de um prédio está disponível Muitos apartamentos são “escondidos” para investidores ou para inflacionarem o mercado.

  9. Leandro disse:

    Realmente está assustador… Tudo o que sobe, um dia acaba descendo… Aqui em BH, um apartamentinho na planta de 45 m² está entre 150 e 180 mil, algo inadmissível… Falha também destes programas habitacionais do governo. Uma pessoa que já tem 2 imóveis, aproveitou essas facilidades para comprar, por exemplo mais um ou dois imóveis e inflacionou o mercado. Estou na luta já a muito tempo e o preço dos imóveis estão me assustando… Vamos aguardar os próximos capítulos dessa novela…

    • Léo Rossatto disse:

      O problema foi dar crédito sem frear a especulação. Daí, foi criado um monstro.

    • Fabio disse:

      Em SP 45m² custam $ 500 mil e isso é bolha!

    • José disse:

      180 mil? Pô, de graça. Aqui na ZS do Rio vai ser no minimo uns 500.
      Eu soh nao entendo pq acham que o governo irá absorver “automaticamente” prejuizo dos bancos publicos, sem nenhum pacote… É claro que tem que haver ações excepcionais! Esses bancos públicos são EMPRESAS… O Banco do Brasil entao nem se fala, que é de economia mista… Tem capital privado envolvido.

  10. Pingback: Entenda a bolha imobiliária brasileira | Alugue10

  11. Pingback: O que ocorre quando uma Bolha Imobiliária desinfla? | Aleatório, Eventual & Livre

  12. Ulysses disse:

    Mas que artigo esclarecedor, fantástico, meus parabens á você Léo Rossato, vou aparecer aqui mais vezes para ler seus artigos, graças a pessoas como você ainda temos esperança de viver novos tempos com grandes mudanças, abraços

  13. welby disse:

    Concordo com esse artigo, recentemente a HBO (canal fechado de televisão), fez um documentário sobre a crise de 2008, esse artigo concorda com tudo que está aqui. Aqui em Salvador, Bahia acontece a mesma coisa, mas eu acho que essa bolha pode ter um acelerador, visto com a demora da entrega de algum empreendimentos e com o aumento da inadimplencia nos ultimos meses, vai ter imóvel para vender, mas falta gente para financiar

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  19. Claudio disse:

    Meu caro,
    Só dois comentários:
    1- O mercado de álugual é diferente do mercado de compra e venda de imóveis. São agentes distintos trabalhando nos dois mercados. Entretanto, a ligação entre os dois é óbvia. Quando falta imóveis para alugar, o aluguel sobe, aumentando a taxa de retorno do investimento em imóveis (incentivando a construção de novas unidades) e vice-versa. É possível dizer que existe uma bolha porque a relação aluguel/preço do imóvel está estremamente baixa.
    2- O efeito imediato do estouro da bolha aqui será baixo (como você disse) porque são os bancos públicos que, majoritariamente, detem estes empréstimos. mais uma vez, são nossos defeitos nos salvando. Isto gera uma crise não trivial, mas não uma crise bancária. Agora, salvam-se bancos porque o efeito de uma crise bancária é muito grande. Agora, construtura a gente não precisa salvar.
    Saudações

    • Luciana Amaral disse:

      Efeito Baixo. Vão achando. Existe um fator simples na economia chamado multiplicador Keynesiano. No Brasil seu efeito sera esmagador uma vez que o Banco Privado brasileiro trabalha com as mais altas taxas do mundo e com um Rombo no Banco Privado que ira cortar totalmento os creditos e com as obras Publicas parando de vez. Contrução de pontes, Estadios, Rodovias, Viadutos. O aumento dos juros serão avassaladores. Escassos serão creditos para compra de carros, eletros e tudo mais. Não se iludam se a Bolha causa danos em Paises de 1º mundo no 3º sera bem Pior. Cada centavo de prejuizo em um banco publico saira das nossas costas.

  20. Pingback: Bolha Imobiliária no Brasil » Blog Archive » “A Bolha Imobiliária” por Leo Rossatto - Pague o justo, para não pagar o pato

  21. Pedro disse:

    Excelente artigo. Já está ficando difícil para o governo esconder o elefante debaixo do tapete. Abçs,
    Pedro

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