A Bolha Imobiliária (Parte II)


Em janeiro, escrevi um texto falando acerca da Bolha Imobiliária no Brasil. Ele continua atualizado e válido. No entanto, existem alguns novos indicativos a respeito da questão, e esse é o motivo pelo qual esse novo texto está sendo escrito.

Para começar, é necessário frisar algumas definições e especificidades no caso brasileiro. A crise imobiliária no Brasil tem caráter diferente da crise imobiliária norte-americana ou européia, para ficarmos em dois exemplos. Não é uma crise generalizada, por um motivo muito específico: no Brasil, o acesso ao mercado imobiliário não é generalizado.

O desenvolvimento das cidades no Brasil sempre foi pautado pela desigualdade. Isso faz com que existam, de fato, duas “cidades” dentro da metrópole: uma oficial, que reflete os interesses do mercado imobiliário, e outra não oficial, que sempre foi habitada pela população segregada, excluída, vítima da desigualdade social. Que sempre foi alarmante no Brasil e na América Latina como um todo. Isso pode ser comprovado pelo fato de que, pelos últimos dados do IBGE (2009), apenas 56,8% da população brasileira vive em moradias adequadas.

Portanto, é bom enumerar fatos importantes que envolvem a criação e o futuro desmantelamento da bolha imobiliária brasileira.

1) A Bolha Imobiliária é um elemento de reprodução das desigualdades sociais

Um dos principais fenômenos sociais brasileiros, desde 2003, foi a reversão do quadro histórico de aumento das desigualdades sociais no Brasil. Desde 2003, 48,7 milhões de brasileiros ingressaram nas classes A, B e C, e a classe C já perfaz a maioria absoluta da população brasileira, contando com mais de 103 milhões de pessoas.

As classes A1, A2, B1, B2, C1, C2, D e E são definidas pela renda familiar das pessoas. Os critérios da última pesquisa podem ser encontrados aqui.

No entanto, percebe-se que o crescimento da classe C está intimamente relacionado com o crescimento do preço dos imóveis, especialmente nas regiões metropolitanas. É importante frisar que a crise não é no consumo das famílias, uma vez que a relação entre consumo das famílias e PIB recuou, entre 2003 e 2001, de 61,9 para 60,3% do PIB.

Isso é parte de uma lógica perversa. À medida que pessoas melhoram suas condições de vida, os preços de imóveis sobem, pautados pelo mercado imobiliário, para manter o status quo de segregação entre a cidade “oficial” e a cidade segregada, não oficial, sem acesso aos serviços básicos e sem qualidade de vida. Nesse sentido, a bolha imobiliária, artificial, forjada pelo mercado imobiliário, é uma ferramenta de manutenção das desigualdades sociais no Brasil. 

Isso ocorre porque a valorização artificial de imóveis favorece a “antiga classe média”, que já era proprietária de imóveis, em detrimento da “nova classe média”, que busca imóveis agora, após um período de ascensão social, e tem sérias dificuldades com o aumento do preço dos imóveis superando muito o aumento da renda da população nos últimos anos. Junto com a “nova classe média”, sofrem também aqueles que, mesmo pertencendo a “antiga classe média”, não tem imóveis em seu nome, como jovens que pretendem morar sozinhos. Tal tendência traz alterações mensuráveis até mesmo na estrutura familiar brasileira, com jovens permanecendo mais tempo na casa dos pais, por exemplo.

Tal tendência só pode ser revertida com o aumento real da oferta de imóveis, a cessação do uso de imóveis para especulação e uma política efetiva de inclusão e desenvolvimento das áreas periféricas. Porque os imóveis da periferia são mais baratos não apenas pela pobreza nas regiões, mas pela distância do centro, pela degradação ambiental, pela carência de transporte público adequado e por diversos outros motivos, todos eles com origem na desigualdade social promovida e eternizada pela segregação espacial.

2) O Consumo das famílias não aumentou no mesmo ritmo do preço dos imóveis

Percebe-se um descolamento entre os crescimento do consumo das famílias e o preço do m² do imóvel entre 2003 e 2012, que aumentou nos últimos anos, dando o indício sério de que há um aumento artificial no preço dos imóveis. Essa tendência se manifesta com mais vigor nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília:

Se o preço do m² subisse no mesmo ritmo do consumo das famílias nos últimos dez anos, estaria hoje em torno de R$ 4.500,00 em São Paulo. Mas em janeiro de 2012 o preço atingiu absurdos R$ 7.785,00 por m². É uma medida adequada de quanto os preços estão acima da média e podem recuar. A desvalorização dos imóveis, com o estouro da bolha, será de 30 a 35% nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, se as perspectivas desse gráfico se confirmarem. Esse é o espaço para redução nos preços, se o mercado imobiliário se adaptar ao padrão de consumo do restante da sociedade.

3) Estabilização no preço dos imóveis

O preço dos imóveis já está começando a arrefecer, especialmente no Rio de Janeiro e em São Paulo. O próprio SICOVI, que representa o mercado imobiliário, já admite isso. No entanto, é impossível ignorar o enorme lobby de empresas do setor interessadas em dizer que não há uma bolha imobiliária nas regiões metropolitanas brasileiras.

Esse lobby também reflete a iminência de uma bolha:

a) Há a necessidade de tranquilizar o mercado sempre que o mesmo torna-se sujeito à crises de confiança. E o mercado imobiliário só se torna sujeito a crises de confiança quando há um número excessivo de pessoas comprando imóveis para investir, e não para morar.

b) Um número excessivo de pessoas comprando imóveis para investir é um dos sintomas mais sérios de uma bolha imobiliária. Justamente porque dota o mercado de maior volatilidade. Sim, é um modelo de Paradoxo Tostines (vende mais porque é fresquinho ou é fresquinho porque vende mais.)

 4) Aumento no preço dos aluguéis

A alta dos aluguéis é outro indício não apenas de que há bolha imobiliária, mas que ela está próxima de estourar. O ciclo funciona assim.

1) Aumenta a procura por imóveis, e o preço sobe.

2) Aumenta o número de investidores, que ganham imóveis para alugar ou ganhar dinheiro.

3) Os preços começam a subir excessivamente, acima da capacidade de consumo das famílias.

4) O preço chega a um patamar insustentável, afastando potenciais compradores, que passam a considerar a hipótese de alugar imóveis.

5) Os preços dos aluguéis sobem, pois a demanda por imóveis do tipo aumenta.

6) O preço dos imóveis começa a baixar como um todo, devido a diminuição da procura.

7) Há uma baixa mais expressiva nos preços dos imóveis, pois os investidores começam a tentar vender os mesmos com urgência.

Estamos em um dos momentos finais dese ciclo: o momento em que as pessoas deixam de comprar imóveis novos para ir atrás de casas de aluguel. É praticamente o último momento antes da bolha imobiliária efetivamente estourar nas regiões metropolitanas.

5) Inadimplência como estopim

Há algum tempo, havia dúvida sobre qual seria o estopim para o estouro da bolha imobiliária nas regiões metropolitanas. A dúvida era sobre a capacidade de financiamento das construtoras e dos cidadãos. No entanto, hoje parece mais claro que a crise no setor imobiliário conciliará dois fatores decisivos: o aumento abrupto da oferta de imóveis e a inadimplência do consumidor.

Uma amostra de que o consumidor está chegando no limite de sua capacidade de endividamento é o aumento no prazo médio dos financiamentos. Em relação ao financiamento imobiliário, esse aumento é dramático. entre fevereiro de 2011 e fevereiro de 2012, o prazo médio dos financiamentos imobiliários aumentou em 452 dias, chegando a 4789 dias, em média e superando, pela primeira vez na história, o prazo médio de 13 anos.

Além disso, no primeiro bimestre de 2012 a inadimplência aumentou em 18,3% em relação ao mesmo período do ano anterior. O dado se torna ainda mais relevante quando analisamos que o cenário brasileiro é de estagnação na atividade econômica, com o PIB tendo subido apenas 2,7% no último ano.

A perspectiva é ainda mais desfavorável quando analisamos que a China diminuiu sua meta de crescimento para 2012, afetada pelo estouro de sua própria bolha imobiliária. E que a União Européia segue em crise, com previsão de estagnação ou recessão para 2012.

Outro fator agravante é a (falta de) educação financeira do brasileiro. Boa parte dos brasileiros não dimensionam suas dívidas adequadamente, caindo em “armadilhas de crédito”. esse é um dos principais motivos que explicam a manutenção das altas taxas de juros por tanto tempo no país. E, em um cenário de crescimento rápido do crédito, muitos consumidores não devem conseguir arcar com as dívidas adquiridas. Especialmente se a economia não crescer em um ritmo mais acelerado nos próximos anos. E muitas compras de imóveis, nos últimos anos, foram feitas por pessoas que não souberam dimensionar suas dívidas e provavelmente não conseguirão arcar com as mesmas.

Conclusão

O mercado já está em processo de desaquecimento. As sucessivas quedas da taxa Selic são prova disso. No entanto, o impacto dessas reduções nas taxas de juros dos financiamentos imobiliários não estão aparecendo, o que revela uma falta de confiança do sistema financeiro na adimplência dos consumidores (ou apenas o desejo desenfreado por lucro dos banqueiros).

Como vimos no texto (e no texto anterior, de janeiro), existem inúmeros indícios da existência de uma bolha imobiliária nas principais regiões metropolitanas do país, em fase final de expansão. O cenário negativo está contribuindo para a retração dos preços antes do previsto por muitos analistas, e o esgotamento do fôlego do consumidor em adquirir mais crédito é prova disso.

Não haverá “estouro”, como houve nos EUA. Haverá uma redução gradativa de preços, motivada por diversos fatores já elencados, até que o mesmo se ajuste a um patamar mais adequado. No entanto, a baixa do preço dos imóveis e o aumento da oferta dos mesmos pode ser utilizado, pelos governos, como ferramenta para reverter um pouco a realidade de segregação existente nas principais regiões metropolitanas do país.

O mercado requer cada vez mais atenção. Agora definitivamente não é a hora de comprar um imóvel. As boas oportunidades devem começar a surgir em breve.

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48 respostas para A Bolha Imobiliária (Parte II)

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  2. Eduardo Bonani disse:

    Muito bom este post, parabéns. Apenas gostaria de salientar que a alta imobiliária é GENERALIZADA e isto se aplica inclusive ao Mercado RURAL, onde o preço da TERRA subiu ASSUSTADORAMENTE nos últimos 8 anos. Em termos de retorno, é inviável a compra de terra para qualquer atividade agropecuária existente. Isto ocorre não só em São Paulo mas em todo o Brasil .

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  6. Luciana Amaral disse:

    Comprei por 2,5 milhoes de reais um imovel de 360 mº no Bairro Paraiso em São Paulo a 2 anos atras, agora que li esse artigo to achando que cai no Golpe Bolha. Fazer o que né.

  7. portuondo disse:

    Acho que só existem duas maneiras de vc achar que no Brasil não é bastante óbvio que há uma bolha imobiliária hipervalorizando os imóveis: ou vc não lê jornal (qualquer um que tenha classificados) ou vc tem “segundas intenções”.
    Uma pessoa que estude este mercado aqui em Porto Alegre vai certamente apavorar-se com os seguintes aspectos: 1. O preço dos imóveis é absolutamente absurdo, muito, mas muito além do que realmente valem observando localização, padrão de construção e custos 2. A hipervalorização obtida nos últimos 5 anos é estarrecedora e completamente fora de realidade de poder aquisitivo da classe média local.
    Mas a partir de 2011 parece que as coisas começam a lentamente modificarem-se: oferta além da procura e corretores reclamando que ficam meses sem vender nada: a capacidade absortiva do mercado acabou e há um excesso de milhares de unidades espalhadas pela cidade
    Tenho um palpite: quem tiver dinheiro apenas para seu imóvel próprio (não falo em especuladores do mercado, este é um outro mundo) guarde, porque assim que acabar o “fenômeno Brasil” (após a copa do mundo) vc comprará aquele apto de 500mil no petrópolis que vc está querendo por 250. Quem viver, verá.

    • Não tenho dúvidas sobre o que você falou. Mas, na minha percepção não haverá queda generalizadas dos preços nominais (p.ex: de “500mil” para “250mil”) e, sim, dos reais (p.ex: de “500mil em 2012” para “550mil em 2016 com poder de compra de 250mil em 2012”) devido a altíssima inflação que já se mostra.

      A grande questão que surge é: Já que comprar imóveis não vale a pena por causa da alta, como proteger a sofrida poupança desta alta inflação?

      Na década de 80 eu teria uma resposta: comprar dólar. Mas o dólar também está sofrendo uma altíssima desvalorização… E a SELIC, pelamordeDeus.. Não está acompanhando o aumento dos preços.

      Oh! quem poderá nos defender?

  8. Marco Enyr S.Sassaki disse:

    Amigos,gostaria de expor minha opinião aqui no post,achei interessante e eu mesmo andei comprando uma unidade de apartamento pensando no futuro,pela corrida nos preços acho que ficará difícil para meu herdeiros comprar então eu o estou fazendo,no meu caso eu acho imóvel um ótimo porto seguro para o $ de quem tem sobrando,hoje me dia deixar dinheiro em banco quase não dá retorno,se considerar a inflação que é maquiada pelo governo como se fosse os reais 7.5% de inflação,quando na real é pelo menos o dobro e quando precisamos de dinheiro emprestado os Bancos cobram pelo mesmo 3/4% e quando lhe pagam 0.7%,acho um ótimo negócio pelas razões a seguir:

    Em 2000 eu comprei uma casa,1/2 lote,paguei na época R$ 50 mil reais,passados 12 anos e meio,esta mesma casa vale 250 mil reais,em 2005 eu comprei outra casa,paguei 125 mil,na época só o terreno valia isto,pois o mesmo tem 250M²,hoje a casa deva valer mais de 400 mil com a onda de valorização.(Obs. não vendi nenhuma delas).

    Em 2011 eu comprei meu 1º imóvel na planta,pelo preço de 400 mil reais,um apto de 107 metros,ao lado de um shopping,e estou pagando ainda e fica pronto em 2013,a razão pelo qual eu comprei foi para negócio futuro,imóvel é um produto que não tem liquidez,não se vende rápido a menos que queira perder dinheiro,hoje eu acho mais dífícil de achar bons negócios,é preciso muita cautela para não pagar mais do que vale,eu calculo o preço atual e tiro em media 12% por ano até ser entregue,exemplo que fiz na minha unidade,trouxe o preço no dia tirando 35% do valor,(pelo tempo restante até as chaves)independente das correções pelo INCC,desta forma você tem o preço real nos dias de hoje,ou seja o apartamento que comprei valia na época 260 mil no dinheiro do dia,hoje este mesmo imóvel esta cotado em 490 mil,pra mim está sendo um bom negócio,vale lembrar que é um chute,nos meus 2 primeiros eu ganhei e espero ganhar neste também,mas todo negócio tem riscos,quanto maior o risco maior o ganho,conclusão ganhar muito ou deixar de ganhar,eu preferi ariscar,tenho 39 anos hoje,sou comerciante e moro na zona sul de são paulo e espero que meu comentário seja útil para os que lerem este Post,abraços. Marco Sassaki.

  9. Léo Rossatto disse:

    Eu falei de gentrificação nesse texto. Eis um exemplo de como a gentrificação na prática tem modificado o cenário urbano em São Paulo:

    http://www.estadao.com.br/noticias/cidades,empreendimentos-mudam-identidade-dos-bairros-de-sp-,906828,0.htm

  10. R, boa observação. Só um porém: em Belo Horizonte esta “bolha” está tão evidente quanto em SP e no Rio.

  11. john disse:

    Bom post!
    Bastante boa a exposição da sua visão deste mercado!
    Sou bastante interessado nesta área de negocio! Mas penso que as pessoas devem estar atentas as taxas de retorno sobre o investimento, ao risco do investimento, a contabilização dos encargos legais que tem esse tipo de investimento… Mas continua a ser um excelente negocio…Como? – apenas porque quem investe antes se informa muito bem do que vao comprar!
    A respeito do mercado imobiliário e suas tendências, encontrei alguma informação sobre avaliação do investimento imobiliário, e o que esperar dos seus rendimentos. Tudo sobre Avaliação de todo o tipo de imóveis, incluindo descritivos, metodologias de analise de investimento, métodos de avaliação e até rentabilização de portfólio imobiliário ou capital imóvel pessoal!
    http://avaliarimoveis.blogspot.pt/

    Espero que ajude!

    Abraço!

  12. Rogério bortoncello disse:

    Comentários maravilhosos! Li todos um a um.
    Essa tal “bolha” me tira o sono! Sou leigo no assunto, minha ativdade é outra, mas quero construir um prédio em porto alegre! Ai vejo especialistas falando isso e fico imaginando coisas. Mas eai, o que acham? Devo esperar? Se puderem enviar a resposta pro meu email tambem eu agradeceria. Obrigado a todos.

  13. Pingback: Ideias contra a especulação Imobiliária | O Enciclopedista

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  15. Pingback: A alma inflacionária | O Enciclopedista

  16. Pingback: O Custo Brasil | O Enciclopedista

  17. Eu nao entendo como essa bolha nao irar estourar como aconteceu aqui nos EUA, sendo que os investidores que estao fazendo emprestimos podem muito bem nao ter como pagar seus mortgages/ hipotecas se a economia e a inflacao segue indo para o polo sul. Na verdade que aqui nos EUA os bancos asseguravam as hipotecas com o Wall street e esses vendiam essas asseguracoes no mercado mundial e quando a os hipotecados deixaram de pagar suas prestacoes, tudo foi para o bejo. Eu nao sei se os bancos estao assegurando as hipotecas ou pelo menos as “hipotecas peligrosas” = tipo de clientes que nao prestaram provas de renda, ou trabalham por autonomia” como foi o caso aqui. Os bancos foram forcados/motivados a dar credito pra hipotecas a clientes “duvidosos” esse foi o motivo que os bancos usaram as tais seguradoras e Wall street.

    I hope you understand my portuguese.

    • dimarcinho disse:

      Mas aqui as hipotecas são raríssimas.

      Mas os preços no Rio de Janeiro estão impossíveis….. tenho um bom salário e não tenho condições de comprar nada de médio porte (2qts, pela Tijuca, por exemplo)

      É fazer uma dívida pra vida toda, sem acumular nenhum outro patrimônio.

      Impossível.

  18. Léo Rossatto disse:

    Agradeço os comentários. E acho realmente estranho que sempre sejam ouvidos apenas os membros do mercado imobiliário na hora de construir matérias como essa:

    http://economia.estadao.com.br/noticias/negocios%20comercio,-mercado-de-imoveis-deve-crescer-no-ritmo-do-pib,107760,0.htm

    O que eu quero dizer é que assusta a perspectiva jornalística de levar como “palavra isenta” a perspectiva de alguém diretamente interessado na expansão do mercado. É a mesma coisa que entrevistar o técnico do Corinthians perguntando quem vai ganhar o campeonato. Óbvioque ele vai falar que é o Corinthians.

    • Rogério bortoncello disse:

      Rossatto, li os comentarios que vc fez sobre a bolha imobiliaria, e fiquei com duvida. O detalhe é que eu estou pra construir um prédinho em porto alegre, mas estou com medo de não conseguir vender os imóveis. Eai, o que vc acha? O futuro é promissor? Abraço

      • Léo Rossatto disse:

        Hoje o cenário não é tão promissor.

        O problema de uma bolha é que a inflação de estende a todos os setores da cadeia produtiva: o terreno, o material de construção, o custo da mão de obra. E isso gera um efeito cascata em todo o processo.

        Daí pode ser que você faça todo o investimento a preços inflacionados e quando os apartamentos estiverem prontos, daqui 2 ou 3 anos, os preços terão baixado sensivelmente. E daí você pode correr o risco de não ter o retorno desejado pro seu investimento.

        Só que isso é uma decisão que você tem que tomar analisando o mercado na região. O que não é rentável em SP pode ser em Porto Alegre, e vice-versa. Não posso te dar um conselho não tendo conhecimento sobre o mercado de Porto Alegre, seria leviano da minha parte. O que eu quero alertar aqui é acerca do fato de que em imóveis, assim como em todos os demais setores do mercado, você tem que ter inteligência pra investir, senão corre o risco de sofrer prejuízos no final do ciclo de construção.

        Abraço!

  19. guilherme augusto schmidt disse:

    A minha opinião é que essa “corrida do ouro” não é só das grandes cidades não. Eu moro no sudoeste do Paraná, perto de Francisco Beltrão, Cascavel. Em Capanema, cidade com 18 mil habitantes, no ano de 2001, comprava-se um bom terreno de 500 m2 perto do centro por 3mil ou 4 mil reais. Isso dava 16-20 salários mínimos. Hoje o mesmo terreno custa cerca de 70.000 ou 80.000 mil. Isso dá mais de 100 salários mínimos. E gente, o salário das pessoas não aumentou em número de salários mínimos. O que aconteceu é que todo mundo está financiando sua casa por 30 anos, ou estão se movimentando para formar cooperativas de habitação que compram áreas fora da cidade e as transformam em loteamento. Para mim está claro que uma hora ou outra esse valor vai ter de voltar a patamares aceitáveis.
    abraços.
    Guilherme

  20. para as construtoras é interessante o estouro da Bolha.

    Acho até que elas torcem por isso.

    Vão demitir em massa e reduziro custo que está alto. Depois compram terrenos baratinhos novamente.

    Os bancos tbém torcem pelo estouro da bolha, no final eles ficam com todos os imoveis e são os que mais lucram.

    —————–
    quem vai sofrer:

    corretores, profissionais da construção civil, proprietarios que compraram para investir (fazer repasse), as empresas que fazem a intermediação imobiliária, entre outros.

    —————————–
    não sei se em Brasilia a inadimplencia pode ser alta, pois lá os compradores são os servidores publicos federais, com salários altos e estabilidade. Acabam conseguindo honrar suas dividas.

    —————-
    excelente postagem – parabéns

    cheguei até este blog pelo top posts word press

    vi este texto no blog bolha imobiliária tbém

  21. Minha família compra imóveis desde que São Paulo tinha 5 ruas. Eu cresci nesse mundo. Só o meu pai trabalha a mais de 55 anos com isso. Nos últimos 45 anos só comercializa imóveis próprios.Mas ele nunca leu um texto desses, de “economistas”, ele não considera imóvel um investimento, da risada quando ouve isso. Nunca perdeu dinheiro, só ganhou, as vezes muito mais do que ele conseguira gastar nessa vida, as vezes o suficiente para pagar uma vida boa. Arrisca pouco, tem mais paciência que qualquer outra pessoa que eu tenha conhecido nesse mundo, nunca pagou juros para nada. Imóvel, segundo o nosso conceito, significa segurança. Comprar m2 e ter escritura na mão, jamais pagar alugar, sempre receber. A partir de certo estágio, o certo é não vender, apenas comprar e não se impressionar com alta ou baixa de preços, o certo manter a calma, afinal de contas, não é investimento. Não temos imóveis residenciais, a não ser as casas aonde moramos, nunca alugamos isso também, pois crise pode mandar quem paga aluguel para a sarjeta, literalmente. Residencial é encrenca, é para “investidores” curiosos, já dizia o meu avô. A legislação para residenciais protege o inquilino. O negócio é m2, terreno, aluguel para fins comerciais, jogo rápido. Crises sempre virão, isso é 100% garantido, principalmente no Brasil, mas os imóveis ficam. Quanto ao prognóstico acima, deve-se levar em conta o envelhecimento da população brasileira, que ultrapassará os 30 anos de idade, na média, pela primeira vez na história. Se estourar uma “bolha”, o dinheiro para novas construções some pelo menos por um tempo.O alívio será temporário. A demanda física existirá, mesmo que a maioria não tenha condições para comprar, as exceções serão em número cada vez maior. As pessoas não vão chegar aos 40-50 sem casar e ter filhos, a série de ondas de novos “balzaquianos” demorará mais 30, 40 anos ou mais. Se um casal não conseguir pagar, haverão milhares de outros de olho na casa dele. Com a dificuldade e demora jurídica, a pressão e o deficit aumentarão a pressão. Esses casais finalmente despejados, também vão precisar de uma nova casa. O Brasil é um país complicado, aprendam a viver com isso, pois é assim que vão precisar viver para sempre. Nos EUA, média de idade indo para 40 anos, eles construíram quase 800 mil imóveis novos só no ano passado, em meio a maior crise imobiliária da história daquele país. O Brasil não tem essa força. O Brasil não tem nem infra. Nos EUA esta tudo pronto, a infra é adequada a necessidade. Você sempre tem a opção de morar num subúrbio americano, pagar muito menos do que na cidade, e ir para o trabalho em estradas livres e maravilhosas. Nas capitais brasileiras a infra se concentra apenas nas áreas nobres, bairros tradicionais e esta sucateada, podre na maioria dos casos. Se entrarem no site da prefeitura de SP, verão que no censo de 1980, bairros tradicionais tinham mais gente do que hoje. Isso se repetirá em outras cidades do Brasil. Cinco, seis, sete horas por dia para ir e voltar trabalhar estão garantidas para o futuro das brasileiros, já não da mais para consertar, não existem investimentos dos governos. Sem infra top de linha, não existe opção. Por falar nisso, vem aumento da gasolina e pedágio urbano logo mais. É uma questão geográfica também. Resumindo, pode até estourar uma bolha, mas quanto ela vai custar para o bolso do brasileiro.A corda sempre estoura para o lado mais fraco. Quem perde dinheiro mais fácil, o rico, com propriedades, ou o pobre, sem nada? Quem vai bancar a infra privada se os governos não bancam nem a pública? Abraços.

    • Léo Rossatto disse:

      Extremamente pertinente seu comentário.Bela história, concordo demais com sua opinião. Tanto que aposto no estouro da bolha por inadimplência também por esse fato: a corda sempre estoura no lado mais fraco.

      E prever um estouro de bolha e ser pessimista nunca é tarefa fácil. Quem dera a renda das pessoas crescesse sempre, todos pudessem comprar ou alugar suas casas e viver de maneira mais adequada. Mas infelizmente não é assim. A bolha vai estourar no lado mais fraco, o do cidadão, e o que vão ficar são os problemas sociais decorrentes disso depois.

    • Tom, quando você diz que seu pai faz algo que já dá certo há 45 anos, eu lembro muito do livro “The Crash Course” e da idéia do livro “Quem mexeu no meu queijo?”.

      Léo, você escreveu um excelente post. Eu também acredito na existência da bolha (não é preciso muita fé, ela é muito clara para quem pretende comprar um imóvel) e concordo com seus argumentos ao prever que o impacto no País será menor que nos EUA (desde que o governo não mude as políticas de financimento imobiliário). Estourando ainda este ano, não haverá impacto sistêmico. Poderá ser suave e de tal modo que após o ajuste haverá ainda pessoas que negam a sua existência, tal como foi a bolha de preços das ações no Brasil (Petrobras já esteve acima dos R$41,00 e agora mal chega a R$ 25,00). Aplicar em imóveis, assim como em ações, não é coisa para todo o povo brasileiro.

      R, não limitaria a bolha apenas em SP e RJ não… BH e Curitiba é claro e já vi muita gente falando da explosão de preços em cidades do nordeste como Recife/PE e Marabá/PA. É só pesquisar na net. Claro que cada região teve um motivo para tal especulação nos preços, mas conheço gente que tem renda bem alta e não consegue encontrar um imóvel decente e de acordo com suas necessidades mesmo oferencendo uma grande soma de dinheiro. Algo estranho no ar.

      • “The Crash Course” e “Quem mexeu no meu queijo?” são livros de auto-ajuda, para quem tem interesse em planejar o seu sucesso. O que eu escrevi não tem nada a ver com isso. Não tentei de maneira nenhuma prever o futuro. Mas se Hitler se lembrasse de Napoleão, ele não teria invadido a Rússia no inverno também. Ideias revolucionárias sobre o futuro são vendidas para saciar a sede dos jovens, que são questionadores como um grupo. Gente mais velha simplesmente não lê isso. A vida não é simples, não da para prever o futuro. Se você insinua que devemos ignorar o histórico, porque usa as ações da Petrobrás para comparar com o que pode acontecer no mercado futuro de imóveis. Para mim é assim: sabe aqueles dois conhecidos odeiam, um rico, outro pobre? Quanto mais o pobre acha que o que o rico faz um dia vai dar errado, mais o rico da certo e fica mais rico, não é? O rico pode até ter um AVC no motel dez amantes ou morrer na queda de helicóptero em Angra, mas quebrar o rico não quebra. Então, quando você for mais velho vai ver que esses livros de auto-ajuda são escritos pelo cara pobre, que finalmente entendeu que tem muita gente que tem os mesmas ansiedades que ele, de revolucionar tudo. Rico, quando escreve livro de auto-ajuda é herdeiro: Abílio, Eike etc…

      • Tom, você acha que, em geral, agora é um bom momento para comprar imóveis (mesmo não sendo residencial)?

        Obs.: Digo “em geral” para enfatizar negócios a preço médio de mercado. Pois oportunidades isoladas de um vendedor deseperado podem aparecer em qualquer momento por motivos diversos.

        Talvez estamos falando de contextos diferentes. De fato, uma pessoa rica e com muitos imóveis alugados pode passar pela crise simplesmente adaptando o preço do aluguel a realidade do mercado. Mas isso só ocorre facilmente dependendo do endividamento que a pessoa rica tem. Se a pessoa tem todos os imóveis quitados, o endividamento é zero e a baixa do preço do aluguel basta. Problema ocorrerá com os “novos ricos”, que estão endividados para pagar os seus imóveis e não podem baixar o preço do aluguel, pois, precisam pagar as prestações. Se na sua história o “rico” não está endividado, então você tem razão: essa crise não o afetará de forma drástica não importando o preço que ele pagou para comprar os bens. Não houve alavancagem. O problema são os desavisados que se endividaram na compra de um imóvel e esperam que o próprio imóvel garanta renda para pagar a dívida. Estes irão sofrer mais com a bolha pois acreditaram nos conselhos dos antigos que ficaram ricos comprando imóveis e garantem que é um investimento sempre seguro.

        A comparação que fiz com a bolha de imóveis e a bolha no preço das ações (empresas que compõem o IBOVESPA) foi apenas para demonstrar o argumento que as pessoas nem comentam que houve uma “bolha” nos preços das ações. O mesmo poderá ocorrer com a atual bolha imobiliária. Não acho que o mercado de ações seja parecido com o mercado de imóveis além do fato de ser para poucas pessoas.

        Para ganhar mais velocidade, eu piso um pouco no acelerador do carro. Se preciso de mais velocidade é só fazer de novo: piso mais no acelerador. Mas sempre chega a hora que esta solução não funcionará mais. Se eu depender do aumento da velocidade para sobreviver, morrerei nesta hora. Essa lógica tem relação com o crédito/endividamento. Nada mais.

      • Eu acho que é uma PÉSSIMA hora para se comprar um imóvel, em geral. O problema é que é uma péssima hora para se ter 25,30 ou 40 anos no Brasil e não ter nenhum imóvel. Pessoas nessa faixa de idade estão pagando aluguel e eles nunca foram tantos. Os ciclos vão e vêm. Hoje Em 1995, quando o real valia mais que o dólar, tentei alugar um apartamento pequeno próximo ao lugar aonde ia trabalhar, em SP, capital, ao invés de comprar.Iria pagar com uma parte do aluguel de um imóvel meu. Além de não achar quase nada para alugar, os poucos que achava eram alugados por preços maiores do que na década seguinte, anos 2000. Naquela época, várias construtoras haviam quebrado, faltavam apartamentos. Resolvi mudar para os EUA, morei la até o final da década de 1990. Era muito mais barato e estava vivendo uma coisa nova. Desisti do trabalho porque iria gastar mais só para trabalhar perto de casa em SP do que para viver nos EUA. Em outras cidades brasileiras era muito mais barato, mas quase ninguém achava emprego bom. Imagino que assim será o cenário pós bolha, quando acontecer. Comprei o apartamento aonde eu moro no começo de 2007, chutei e acertei, hoje vale quatro vezes o que eu paguei. Nunca poderia imaginar, achei que estava pagando “o preço” na época, haviam vários para vender no mesmo prédio. Bom pra vender? Claro que não, se eu vender vou pagar caro outro do mesmo jeito. O que eu acho que esta acontecendo no Brasil é um colapso de infra. Tem muito mais gente consumindo e pouco investimento em infra cara: imóveis, transporte, serviços etc… Os bancos não estão nem aí se estourar uma bolha, eles venderão esses imóveis em leilões, tem gente esperando por eles. Todo mundo quer uma resposta para esses problemas, eu acho que esse negócio de que as novas gerações vão viver melhor que os pais é uma balela. Uma coisa é comprar TV LCD e celular, outra é comprar imóvel. Sinceramente, acho que muita gente vai é terminar no aluguel mesmo, alguns sendo despejados regularmente por falta de pagamento. Hoje a competição é maior e mais de 70% dos alugueis são pagos por pessoas que tem entre 20-40 anos. Não vejo queda longa, se abaixar reze e compre.

  22. Roni disse:

    O artigo da tal Kassia até que tem umas fotos e um desenho bonitos…

  23. Olha. Aqui em Curitiba tá algo assustador. Descobri que tem apartamento da MRV, que é uma construtora com padrão mais despojado e que inclusive mira a propaganda em casais jovens, por R$ 255 mil aqui perto. Poucos anos atrás, isso estaria por menos de R$ 100 mil.

  24. j disse:

    Em BH a realidade e a mesmissima de outros grandes centros. Basta olhar o que acontece nos sites de imobiliarias, um bairro iconico seria o belvedere onde o paradigma de precos se encontram claros.
    Percebo que ha grande disposicao da contra-informacao ao afirmar que alguns estudos sao “conclusionais” demasiado. Uma tentativa de escamotear a realidade com pretenso academicismo. E notorio que o brasieliro tenha se tornado nao mais rico, mas mais endividado. Mesmo ciclo que viveu a Irlanda na decada passada que foi classificada como tigre celta, e a posteriori procurou ajdua financeira do FMI devido a inadimplencia, banckrupt e especulacao imobiliaria.

  25. Eduardo disse:

    E o estoque de imóveis disponíveis aumentando.

    Quero ver até aonde vão aguentar, porque os preços estão impraticáveis!!

  26. Pingback: Bolha Imobiliária no Brasil » Blog Archive » A Bolha Imobiliária (Parte II) – Leo Rossatto - Pague o justo, para não pagar o pato

  27. R disse:

    Acredito que a a situação dos preços altos em Brasília se deve a uma questão estrutural e de caráter legislatório da cidade, limitando a capacidade de investimento de larga capacidade no Plano Piloto, onde os preços são exorbitantes para os velhos imóveis da região. O m² em Águas Claras, cidade satélite de bom nível socioeconômico, é menos da metade do que o apresentado, por exemplo, na Asa Sul.

    Devido a esse patamar já elevado, o aumento dos preços foi de “apenas” 25% nos últimos 18 meses.

    Tem uma síntese no site da Exame, http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/brasil-vive-bolha-imobiliaria-dizem-professores-da-fgv .

  28. R disse:

    Uma análise completa sobre o tema não seria conclusional, são apenas indícios. A idéia de existência sustentada analisando dados esparsos e não abrangentes a situação econômica como deve ser.

    “existem inúmeros indícios da existência de uma bolha imobiliária nas principais regiões metropolitanas do país”

    Teria que incluir POA, BSB e BH nessa conta. O que não é cabível. É um ajuste da disposição a pagar dado o 2011 e o 2012 abaixo do 2010 ? Pode ser. Isso está refletido nos papéis das construtoras no Ibovespa ? Sim.

    Qual o percentual dos imóveis construídos dessas construtoras em relação ao total ?

    O índice de inadimplência de PJ para as construtoras tem sido maior do que a média ? O índice de fechamento de empresas no setor de habitação é maior do que a média ?

    São dados significativos nesse tipo de ambiente e sobre esses argumentos.

    Não está mal fundamentado mas está pouco abrangente e engloba uma análise setorial sem a dimensão macroeconômica do país.

    Dana e Jr da FGV-SP fizeram um relato recente sobre o tema, vale a leitura.

    • Léo Rossatto disse:

      Não estudei BH e Porto Alegre a fundo. Mas acho que Brasília poderia ser incluída. Li alguns relatórios do Secovi/DF e parece que o preço dos imóveis está em patamares muito acima da média inclusive nas cidades-satélite. Não sei se a pressão populacional em Brasília é maior, mas é o lugar em que o m² está mais caro no país, em média.

      E esse relato do Dana e Jr, da FGV/SP tem disponível em PDF?

  29. Léo Rossatto disse:

    Eu falei de BRASIL? Deixei bem específico em todas as oportunidades que o problema se refere a algumas regiões metropolitanas em específico, especialmente SP, Rio e Brasília.

    E fica fácil argumentar acusando tudo aquilo que você não concorda de VIESADO. Daí não tem nem como argumentar, já que toda a argumentação vai ser VIESADA.

  30. R disse:

    O consumo das famílias em relação ao PIB é um dado importante, mas ao se analisar a estrutura de crescimento de 2003 a 2011 e os oito anos anteriores é natural que essa posição decaia ao longo do tempo.

    A comparação de 2003 a 2011 para o preço dos imóveis também é viesada já que o prazo médio se alavancou a partir da estabilidade econômica e segurança jurídica para investimentos solidificada no final da década de 90.

    Não existe bolha imobiliária no Brasil, talvez em São Paulo e Rio de Janeiro esse seja um fenômeno aparente mas que não é comum ao resto do país.

    A inadimplência subiu em todos os setores, principalmente para PF, em 2011. Expurgar e analisar o dado apenas para o mercado imobiliário é viés analítico.

    O aumento do prazo médio, mesmo com o nível de inadimplência geral, demonstra a confiabilidade dos emprestadores na capacidade de pagamento. Ainda que a Caixa domine 75% do market share, os bancos privados tem expectativas suficientemente grandes para ampliar os seus produtos no mercado imobiliário, principalmente para a classe média.

    Existem n maneiras de apresentar os dados, uma delas é essa, que está viesada.

    A SELIC é parte quase que irrelevante do componente da taxa de juros bancária, e isso também é válido para todos os setores.

    A taxa média de juros do mercado, mesmo com o financiamento imobiliário, subiu em janeiro mas devido a fatores sazonais, pela maior participação de modalidades mais onerosas dada a necessidade de financiamento nessa época do ano.

    Único ponto que concordo é que não é hora de comprar imóvel em São Paulo e no Rio. Ressaltar isso para o Brasil é mascarar a realidade, não preocupante, das outras capitais e regiões metropolitanas.

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