Ideias contra a especulação Imobiliária


Em janeiro e março já manifestei preocupação aqui no blog sobre o tema da especulação imobiliária, descrevendo como no Brasil corremos o risco de passar por um processo semelhante os ocorridos nos EUA e na Espanha, em que a valorização imobiliária tornou-se insustentável e culminou com o estouro na “bolha” no setor. Nos EUA, esse processo culminou na crise financeira de 2008.

No entanto, o perfil da especulação imobiliária brasileira é diferenciado, e conta com peculiaridades que merecem ser estudadas. A maioria dos analistas considera que uma bolha em um setor da economia ocorre quando os preços nesse setor estão descolados de seus fundamentos. No Brasil, por exemplo, são utilizados argumentos relevantes para justificar os atuais preços, como a baixa porcentagem de dívidas imobiliárias brasileiras em relação ao PIB (por volta de 5%) e o fato do valor dos aluguéis não estarem tão descolados dos valores na venda dos imóveis, para analistas do setor. O Banco Central também nega a existência de problemas estruturais no setor.

No entanto, há um grande descolamento entre a variação no preço dos imóveis e a variação da renda do brasileiro. Isso quer dizer que a crescimento econômico dos últimos anos, especialmente no setor imobiliário, foi baseado em duas coisas: crédito e especulação. Em relação ao crédito, o modelo dá cada vez mais sinais de esgotamento: o endividamento do brasileiro é recorde e a inadimplência das famílias está no maior nível desde a crise financeira de 2008.

A tabela a seguir mostra a dimensão desse descolamento, comparando o aumento da renda per capita do brasileiro com o aumento no preço dos imóveis entre 2008 e 2011 em São Paulo e no Rio de Janeiro, únicas duas cidades cujos dados estão no FIPE/ZAP desde 2008:

Cabe dizer que um estouro de bolha imobiliária é péssimo para a economia e para a sociedade, trazendo consequências terríveis. Em primeiro lugar, para as taxas de desemprego. A construção civil e a produção de materiais para o setor são um dos maiores geradores de empregos da economia. No caso espanhol, a estouro da bolha imobiliária fez com que o país, em quatro anos, passasse de 1,7 milhão para 5 milhões de desempregados. Um em cada quatro trabalhadores espanhóis está desempregado, maior índice da história do país.

Além disso, a alta inadimplência decorrente de processos do tipo coloca as instituições bancárias em dificuldades. Por mais que sejam questionáveis os resgates de instituições financeiras, o fato é que a maioria dos governos é imediatista e teme o efeito cascata que a quebra de um banco pode produzir no curto prazo na economia. E desvia dinheiro que poderia ser usado para a sociedade ajudando essas instituições financeiras e aumentando a desigualdade social, uma vez que nenhum plano de resgate aos bancos envolve a anistia das dívidas das pessoas (e isso seria igualmente injusto, prejudicando a sociedade toda em benefício de pessoas que assumiram compromissos e não conseguiram honrá-los).

Existem diversos outros motivos que poderiam ser colocados aqui, mas estes dois bastam para afirmarmos que o estouro de uma bolha imobiliária não é desejável. Também é verdade que os preços dos imóveis nas grandes metrópoles brasileiras está em um patamar insustentável e não condizente com a renda do brasileiro. Nesse caso, quais ações devem ser adotadas com urgência para impedir um processo traumático como o que ocorreu nos EUA e vem ocorrendo na Espanha?

 1) Restringir a compra de imóveis “na planta”

O Brasil tem um sistema de financiamento bancário de imóveis bem regulado e que exige garantias reais dos mutuários? Aparentemente sim. No entanto, existe uma modalidade de compra de imóvel que não é comum no resto de mundo, mas é feito sem nenhuma regulação no Brasil: a compra de imóveis na planta.

Essa modalidade, que explodiu nos últimos anos, devido ao alto número de lançamentos por parte das construtoras, consiste em um contrato firmado exclusivamente entre mutuário e construtora, sem intermediação bancária e sem garantias reais, podendo ser revertido a qualquer tempo até a entrega do imóvel, quando é feito o financiamento bancário.

Esse tipo de contrato favorece duas coisas características de uma bolha imobiliária: a especulação e a inadimplência. Exatamente por causa disso a crise dos imóveis tende a atingir com maior intensidade justamente esse tipo de moradia: além do grande número de compradores que devolve o imóvel antes da entrega do mesmo, existem aqueles que não atendem aos requisitos para o financiamento do imóvel, quando o mesmo fica pronto (com atraso, na maioria das oportunidades).

Mas esse nem é o tipo mais prejudicial. Como em geral as construtoras cobram cerca de 20% do valor do imóvel antes da entrega das chaves, muita gente achou interessante a ideia de comprar o imóvel para “investir” e revendê-lo por um preço mais alto quando forem entregues as chaves. Especulação pura e simples.

As próprias construtoras, acostumadas com essa modalidade de venda, usam o valor dado pelos mutuários “até as chaves” para ajudar na construção dos imóveis. Como o valor não é suficiente, geralmente elas financiam o restante das obras com bancos. Mas o ideal seria as construtoras financiarem o total da obra com os bancos, concluírem seu trabalho e depois venderem os imóveis, sem tanta burocracia, com a documentação em dia e sem risco nenhum de atraso.

Existem algumas opções possíveis. Uma delas seria decretar uma moratória temporária de compras “na planta”, mas isso poderia desencadear um efeito dominós de falência de construtoras. Pois, por incrível que pareça, boa parte delas já está em situação caótica. Como a Gafisa, por exemplo, que teve prejuízo próximo a R$ 1 bilhão em 2011.

2) Restringir a especulação por lei

Não sei se a maioria sabe, mas outro país que está com problemas por conta de uma bolha imobiliária é a China. Para se ter ideia, de acordo com o Beijing News, havia, no mês de maio, cerca de 3,8 milhões de imóveis vagos apenas em Beijing. Em um país que tem cerca de 40% do crescimento econômico dependente da construção civil, é uma catástrofe.

O governo chinês adotou medidas restritivas à especulação imobiliária na China, para tentar corrigir os preços. Assim como no Brasil, o problema chinês, que proporciona esse número incrível de imóveis vagos, está relacionado ao descolamento entre o preço dos imóveis e a renda dos cidadãos chineses, que é ainda mais grave do que o brasileiro. Adotando medidas restritivas à especulação e fazendo um cadastro de proprietários de imóveis, o efeito da crise pode ser amenizado. Como fazer isso sem ferir interesses? Não sei.

3) Queda na taxa de juros para diminuição do endividamento

Nesse caso, o governo está fazendo a coisa certa, mas com o objetivo errado. A diminuição de juros deve ter o objetivo não de incentivar o consumo, quase esgotado no país, mas tornar o sistema financeiro mais saudável, diminuindo o spread bancário como um todo.

O que causa o aumento dos juros é, em geral, o aumento na inadimplência, decorrente do endividamento excessivo ou de fatores econômicos externos, como uma crise repentina. No caso, apenas diminuir os juros, sem medidas efetivas contra a redução da inadimplência, torna-se algo inócuo, com pouco efeito prático. O governo não pode regular o mercado, e, se o mercado acha que não pode oferecer crédito abaixo de uma determinada taxa, ele não vai, apesar das caras e bocas de gente que sempre aparenta estar bonita, feliz e cheia de idealismo nas propagandas.

Conclusão

A bomba relógio está armada e muito próxima de estourar. O estopim desse estouro, além de eventuais fatores externos, será a inadimplência das famílias, que, já há alguns meses, segue em níveis alarmantes. O que foi exposto aqui são eventuais propostas de medidas urgentes, para que o efeito dessa readequação de mercado, que é inevitável, não seja tão traumático. O que não dá mais para fazer é ignorar o problema e achar que ele não existe.

O próprio setor imobiliário já prevê estagnação. Quando o setor imobiliário, que é interessado direto na subida dos preços, já prevê estagnação, a leitura é de que o mercado está em crise e tem viés de queda. O que precisa ser feito agora para reconduzir os preços dos imóveis a patamares adequados sem triplicar o número de desempregados no país é:

– Regular e restringir a venda de imóveis na planta, estancando a inadimplência e a especulação no setor.

– Restringir a especulação como um todo, limpando o mercado dos especuladores, que seguram os preços dos imóveis em patamares inaceitáveis, com queda de preços natual e sem desespero.

– Diminuir juros para diminuir o endividamento médio do cidadão, que é o grande gargalo da economia atualmente (e que tem sido a causa da ineficiência das medidas de estímulo econômico atuais, visto que a maioria delas incentiva o consumo, já esgotado).

Muito do estrago já está feito. O planejamento urbano das principais metrópoles do país, por exemplo, já está comprometido, com um monte de construções que em breve perderão seu valor, tornando-se decadentes. O trabalho, nas próximas décadas, será muito maior para consertar. Mas o fato é que o conserto tem que começar agora.

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29 respostas para Ideias contra a especulação Imobiliária

  1. Durval disse:

    Olá, esta é minha primeira visita ao este blog, cheguei indicado por um amigo enquanto discutíamos a tão polêmica questão da bolha imobiliária. Achei interessante sua análise, a partir de premissas um pouco diferentes das que eu tinha visto em outros lugares.
    Considerando que já se passaram 14 meses, você ainda pensa que a “bomba relógio está armada e muito próxima de estourar”? Quais correções (se houver alguma) você faria nas suas conclusões do ano passado?

    • Léo Rossatto disse:

      Opa, Durval, tenho muito a dizer sim, mas acho que preciso organizar melhor as ideias em um texto novo.

      Nessa época, eu subestimei a força do governo, do sistema financeiro e das empresas do setor em postergar o estouro da bolha. O cenário atual sugere inclusive que em alguns lugares temos quedas expressivas de preços já, e esses são sintomas de que em algum tempo isso se estenderá a todo o mercado.

      Como governos, sistema financeiro e empresas postergam esse “estouro” generalizado?

      – Mantendo a empregabilidade em um alto nível com investimentos em infraestrutura muito além do que a demanda pede.

      – Mantendo altos estoques de imóveis e acumulando prejuízos por conta disso (tem empresas grandes com mais de 3 anos de estoque pronto já)

      – Flexibilizando o financiamento e contingenciando a inadimplência (o feirão da Caixa, em maio, com início das parcelas de financiamento em janeiro de 2014, é exemplo notório disso.

      Hoje, há uma espécie de consenso de que o “estouro” geral vai ser percebido depois da Copa do Mundo, provavelmente no início de 2015. Exceto no Rio de Janeiro, em que virá um pouco depois (e também mais forte) por conta da Olimpíada.

  2. Pingback: O que ocorre quando uma Bolha Imobiliária desinfla? | Aleatório, Eventual & Livre

  3. Só um acéfalo concordaria que este é o melhor momento pra se comprar imóvel. Obviamente que não é. A menos que seja extremamente necessário, este é não é o melhor momento de comprar. É hora de aguardar os acontecimentos e esperar passarem as Olimpíadas no Brasil. Enquanto isso, muita coisa vai mudar. Se uma pessoa com renda considerada alta não é capaz de comprar um apartamento nos seus padrões, sinto dizer, mas há algo errado nisso. Este é um momento para se pesquisar e aguardar maiores acontecimentos. Enquanto isso, dinheiro na poupança, que ainda está sendo mais interessante que qqer outro investimento para o brasileiro padrão.

  4. Que a bolha está é fato, alguns dizem não a ver porque estão sentados em cima dela olhando para as nuvens.

    Pouco provável que aqui aconteça como em Angola ( http://www.bbc.co.uk/news/world-africa-18646243 ), ou Espanha ou Irlanda. A bolha especulativa vai estourar até 2015, muitos estarão endividados e as obras estarão todas atrasadas.

    Engraçado, muitos ainda acreditam na industrialização do país como forma de renda, sendo que precisamos de muito investimento em educação para chegar plenamente à era dos serviços pós-industriais.

    Os preços dos imóveis estão fora do normal, demais.

    • Corvo disse:

      “Querida”, se você tem tanta certeza de tudo que diz, e se tudo que diz é realmente correto, vc já deveria estar milhonária e pouco se f*dendo pra como ou quando a turba gasta seu dinheiro. Compre você os imóveis, que, com certeza, irão valorizar 30% a.a. até o sol virar supernova. Eu já comprei os meus. E já vendi. E não vou comprar mais. Trabalho junto ao mercado há mais de 10 anos e afirmo: com relação à bolha, vc fala muita bobagem. E ofender os outros não vai converter seu achismo em Verdade (absoluta, com letra maiúscula). Nem a minha. Ao contrário, agradeça ao Léo por deixar seus comentários aqui, como manda a boa educação e a democracia, coisa que não acontece lá no seu domíniozim, que a gente sabe….

  5. Marcos disse:

    Léo, muito explicativo seu post, realmente estamos na eminência de um estouro de uma bolha de crédito no país, causada principalmente pela farra do credito imobiliário, devoluções já estão acontecendo em massa.
    Conheço pessoas que trabalham com o mercado imobiliário e são unânimes em dizer que os preços estão completamente fora da realidade, por causa da especulação desenfreada que contaminou os quatro cantos do país. A América do Sul foi inundada por capital especulativo oriundo de investidores que perderam muito dinehiro nos países desenvolvidos, esse problema de supervalorização não é exclusivo do Brasil, vários países sofrem com isso, mas o caso do Brasil é mais emblemático, pois apesar do pleno emprego, como propagandeia o governo, a inadimplência só vem aumentando.
    Como vc disse, é uma bomba relógio que está prestes a explodir, quem entrar nesse mercado agora estará se arriscando muito, pois imóveis não têm mais aquela liquedez de tempos atrás, são péssimos investimentos, pois os tubarões que ganharam já saíram faz tempo do mercado, deixando as sardinhas morrendo de sede.

    • Marcelo disse:

      Concordo, os tubarões realizaram uma manobra muito comum no mercado financeiro.
      Quando eles começam a perder dinheiro em alguns países desenvolvidos eles buscam países muitas vezes emergentes e com a especulação ele ganham muito dinheiro nos ativos.
      Eles acabam saindo na hora certa antes desse castelo de cartas desabar.
      A especulação foi tanta que aqui em Santos ninguém consegue ou quer comprar alguma coisa. Os edifícios estão todos vazios e já tem gente tentando revender pois percebeu a canoa furada.
      Isso que dá o governo ao invés de aumentar a renda dos brasileiros, aumentar o crédito sem controle somente para maquiar e fazer bonito. As pessoas estão se endividando e acabam saindo do mercado, deixando de fazer a roda girar.
      Se você não consome qual a razão de se ter emprego na indústria ?
      E não adianta dizer que “vamos investir na indústria”, pois o mundo inteiro já vive um momento pós-industrial e começa ter cada vez mais o foco voltado aos serviços.
      Quem quiser tem uns pontos interessantes nesse vídeo:

      E quanto a Kássia ela não vive no mundo real, ela vive no mundo ideal onde as pessoas tem renda de sobra, não tem dívidas e nem bom senso para perceber que estamos de cara com o abismo.
      O Brasil não precisa de crédito precisa de renda justa para ter uma economia sólida e que de verdade funciona e traga estabilidade a longo prazo.

  6. “Só gera especulação por causa de algo que a reportagem subestima/omite: que a responsabilidade pela especulação imobiliária em Cuba está, em grande parte, nos cubanos da Flórida e de outros lugares que enviam dinheiro de maneira ilegal para seus parentes no país,”

    Essa é a desculpa de todos os incompetentes: A culpa é sempre dos outros.

    gerando um “mercado negro” de divisas no país, que primeiro incidiu sobre os carros e agora incide sobre as casas, que, além de um preço “oficial”, determinado pelo governo, agora também tem um preço “por fora”, devido a esse dinheiro ilegal que circula na economia.

    Querido, vc é um autêntico petralha mesmo…kkkk. Procure pesquisar o que é “preço”, e qual sua função na economia. Os preços precisam ser livres para poder exercer sua função básica: sinalizar aos agentes econômicos as flutuações de oferta e demanda de bens. A ideia de que se pode controlar precos é tão ridícula quanto a de que se pode controlar a lei da gravidade. Mas, enfim, quem acredita em “preços oficiais” são os mesmoes que acham que dá para “proibir venda de imóveis na planta no Brasil”,kkkkk,

    • Léo Rossatto disse:

      “Petralha” tá pra direita como “pequeno-burguês” tá pra esquerda trotskista, é isso?

      Olha, eu não sou comunista, acho que o regime cubano peca muito no que se refere aos direitos humanos, acho legal a ideia do mercado ser livre e tal. Mas isso só daria certo se não não existisse nenhum agente externo fraudando o mercado para benefício próprio. Por isso que o livre mercado não dá completamente certo aqui, em Cuba e em lugar nenhum.

      Isso começou com os carros. Os carros cubanos passaram a ser divididos entre “registrados” e “não registrados”. Isso fazia com que o mesmo carro, “registrado”, que custava 500 dólares e demandava comprovação de renda, acabasse custando 10 mil dólares “não registrado”, com dinheiro ilegal vindo do exterior.

      A senhora pede na casa dez vezes mais do que o preço porque em Cuba tem gente que paga, com esse dinheiro que vem de fora. Formalmente, vão comprar a casa pelo preço determinado. Mas vão dar 90% do dinheiro por fora. E isso única e exclusivamente pelo embargo dos EUA. Sem ele, as coisas se autoregulariam, essas remessas ilegais de dinheiro não seriam necessárias e Cuba estaria inserida no comércio mundial.

      Analisar o contexto histórico é bom pra ter uma visão melhor sobre o que acontece no país.

      • O embargo é simplesmente um dispositivo que dificulta o comércio de Cuba com os EUA, </b< mas Cuba pode negociar com quem Cuba desejar, podendo mesmo adquirir produtos americanos no Panamá, no México ou no Canadá. Aliás, todos os hotéis turísticos de Cuba estão repletos de produtos norte-americanos.

        Na boa, filho, nem mesmo o governo cubano defende esse regime jurássico do Fidel Castro. O Raul Castro está flexibilizando tudo em Cuba, transformando o regime em capitalista de livre mercado.

        Só no Brasil mesmo para ter gente defendendo o regime de Fidel. Nem o irmão dele defende..kkk

        • Léo Rossatto disse:

          Não defendo esse regime cubano. Só acho que, coma flexibilização imposta pelo Raul Castro, não há mais motivo pra embargo. E comprar o produto de um terceiro é sempre mais caro e prejudica a competitividade do país como um todo. Por isso só é viável em setores específicos da economia, como os hotéis turísticos.

      • Esse embargo é ridículo, mas ele serve muito bem ao governo cubano, que se perpetua no poder graças à essa idiossincrasia norte-americana, já que eles podem colocar toda a culpa de suas incompetências no embargo.
        Existe um lobby forte de empresários e fazendeiros americanos para acabar com isso. O problema é que se o governo americano suspender o embargo de uma hora para outra, o regime cubano implode e os EUA não querem saber de lidar com milhões de cubanos entrando nos EUA.
        Então os EUA estão flexibilizando o embargo aos poucos, tudo acordado com o governo cubano, para não causar disturbios. A economia cubana está sendo flexibilizada e o embargo também, mas lentamente, para não causar rupturas. E tudo plenamente negociado para não causar problemas para nenhum dos lados.

    • Muito bom seus comentários Leo parabéns, sempre que tiver novidades deixa lá para gente, quanto a princesa Fiona, nem de bolas coitada !!!! Ela precisa vender um ap para pagar o outro, sorte menina, muita sorte desejamos a você, a própósito qual construtora?

    • Mas, enfim, quem acredita em “preços oficiais” são os mesmoes que acham que dá para “proibir venda de imóveis na planta no Brasil”,kkkkk,

      E tem tontas que compram na planta KKKKKKKKKKKK como adoro digitar KKKKKKKKKK

  7. Que mundo você vive, meu querido? Tá achando que tamos em Cuba ou na Venezuela?

    Como diria o Cazuza, “suas ideias não correspondem aos fatos, e o seu artigo está cheio de ratos”.

    Sugestões 1) e 2) além de INCONSTITUCIONAIS, provocariam desemprego em massa, quebradeira nas empresas e recessão pesada. Veja os benefícios sociais e econômicos dos imóveis na planta aqui: http://www.politicaeconomia.com/2012/06/imoveis-na-planta-beneficios-sociais-e.html

    Sugestão 3) já está em curso, e, ao invés de diminuir preços, o resultado é que subirá, por isso que o momento de comprar imóveis é agora, veja:

    http://www.politicaeconomia.com/2012/07/imoveis-o-momento-de-comprar-e-agora-e.html

    Agora, por qual motivo todo estudante de “sociais” é petralha?

    • Léo Rossatto disse:

      “Petralha” virou o novo “nazista” mesmo. Quer ofender alguém, chama de “petralha”.

      Comprar imóvel na planta favorece a especulação sim, e boa parte dos países já aboliu esse mecanismo da sua economia, não apenas “Cuba ou Venezuela”.

      E a terceira tá dando errado porque não está acompanhada de medidas de combate à especulação. Quanto não existem mecanismos de controle, as pessoas tendem a tentar maximizar seus ganhos.

      Se o momento de comprar é agora, compre, corre lá. Mas eu prefiro morar de aluguel enquanto o valor dos imóveis estiver tão descolado da renda média do brasileiro.

      Um abraço!

      • Querido, Havana está vivendo um momento de especulação imobiliária, graças à permissão de compra e venda de imóveis. Veja:

        • Léo Rossatto disse:

          A lei em si não está errada. Só gera especulação por causa de algo que a reportagem subestima/omite: que a responsabilidade pela especulação imobiliária em Cuba está, em grande parte, nos cubanos da Flórida e de outros lugares que enviam dinheiro de maneira ilegal para seus parentes no país, gerando um “mercado negro” de divisas no país, que primeiro incidiu sobre os carros e agora incide sobre as casas, que, além de um preço “oficial”, determinado pelo governo, agora também tem um preço “por fora”, devido a esse dinheiro ilegal que circula na economia.

    • Fred disse:

      “O momento de comprar imóveis é agora”?

      Oi???

    • KKKKKKKKKKKKKKássia em que mundo você vive ? Seu sonho deve ser se casar com o Ricardo Amorin fala aí, deixa que coloquemos nossos argumentos naquele seu sitezinho, chinfrim, topas, se sim responde aí ……. Vaí KKKKKKásssia deixa a gente se divertir por favor, já sentimos seu desespero !!!!!!!

    • Henrique disse:

      Por que inconstitucionais? A lei garante a livre iniciativa, mas no caso existe uma fumaça de formação de cartéis no ramo da construção civil. Será coincidência a prática de preços muito parecidos entre as construtoras? E índices de reajustes nas tabelas dos preços dos imóveis na planta?

  8. BHolha disse:

    Muito legal cara. Vim aqui por um link do bolhaimobiliaria.com que você deixou por lá.

    Seu post é muito fácil de ler, e o gráfico mostra apenas o bom senso: não existe essa PUTARIA de “mercado estava estagnado e por isso cresceu o que teve de crescer”, a renda NÃO acompanhou. Quem VAI comprar simplesmente não acompanhou.

    Também gostei das idéias, e acho as mesmas válidas. Poderia ter mais gente do bolha discutindo. 🙂

    • Léo Rossatto disse:

      Pô, valeu, acho válido mesmo estender essa discussão. Nosso foco tem que ser em encontrar soluções, considerando esse cenário absurdo de preços descolados da renda em que nós estamos. Acho muito mais válido que simplesmente ficar torcendo pra tudo acontecer logo e da pior maneira possível, ignorando o que vai acontecer com o país e com as milhões de pessoas que caíram no “conto da valorização infinita”.

      Abraço!

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